Demande de permis de construction
Le permis de construire est une formalité obligatoire pour toutes les constructions neuves. Un permis de construire est également nécessaire pour la modification extérieure d’une habitation existante, le percement dune fenêtre par exemple. Si le terrain est occupé par un bâtiment vétuste à abattre, un permis de démolir sera demandé au préalable.
Le permis de construire est demandé par le propriétaire du terrain ou le titulaire d’une promesse de vente. Il peut être déposé également par une personne dûment mandatée, architecte, constructeur ou autre. Pour la construction d’une habitation individuelle, les formalités sont simplifiées et le dossier spécifique peut être obtenu en mairie. Outre l’identité du demandeur maître d’ouvrage, des renseignements relatifs au terrain sont demandés et on les trouvera sur le titre de propriété établi par notaire. Ensuite, il s’agit d’indiquer la destination du bâtiment, de décrire les travaux et de s’être conformé à la densité de construction autorisée, le coefficient d’occupation des sols ayant donc intérêt à être connu à l’avance. Le demandeur doit également mentionner qui est l’auteur du projet considéré comme le maître d’oeuvre architecte, entrepreneur, constructeur de maisons ou le demandeur lui même.
Il est toujours intéressant, avant de déposer sa demande de permis de construire, de prendre un contact préalable et de demander conseil auprès des personnes qui seront sollicitées. A la mairie ou aux services d’urbanisme de la DDE, on est toujours content de mettre une tête sur un dossier. Ainsi, il n’est plus bêtement anonyme. De plus, lorsque ces personnes donnent un conseil, il est bien rare qu’elles refusent le projet par la suite. Les dialogues engagés avec les maires et responsables de l’administration permettent toujours de faire avancer un dossier, sauf si l’on prend le contre pied des conseils qu’ils donnent, bien entendu.
Pour être complet, le dossier de demande de permis de construire doit comprendre les documents suivants.
Un plan de situation qui indiquera l’emplacement du terrain dans la commune avec l’orientation des points cardinaux, les voies de dessertes et leur dénomination, et tout repère permettant de bien localiser le terrain. Si celui ci fait partie d’un lotissement, un second plan serajoint à une échelle permettant de situer ce dernier dans la commune.
Un plan de masse de la construction, c’est à dire un plan de la construction vu du dessus au niveau des fenêtres. L’échelle est théoriquement de deux centimètres pour mètre, le un cinquantième, mais si ce n’est pas le cas, il faudra indiquer toutes les mesures. Le plan de masse doit être coté en hauteur et en plan et doivent y figurer l’orientation du terrain et de la construction, les limites du terrain, les courbes de niveau, l’implantation et la hauteur du projet, et, le cas échéant, l’implantation des bâtiments existants ou à démolir. Le plan de masse du rez de chaussée devra être accompagné d’un dessin réaliste des quatre façades, du plan des éventuels étages et sous sol, des niveaux de planchers, voire des détails particuliers comme les terrasses ou les aspects architecturaux destinés à l’intégration dans le patrimoine.
Un volet paysager indiquant les aménagements envisagés dans le jardin, son organisation si elle est particulière et surtout la nature et l’emplacement des plantations qui obéissent à certaines règles.
Lorsqu’une prime à la construction est sollicitée pour le financement de l’opération en objet, elle doit être jointe au dossier. En cas de projet original nécessitant une dérogation aux règles générales de construction, il faut en faire la demande expresse avec les plans descriptifs. L’adoption d’un type de tuiles ou de couleurs différentes de celles employées dans le secteur suffit à justifier une demande de dérogation. De même, lorsque par contrat ou accord écrit des dispositions particulières sont prises par des personnes partageant une cour commune ou un lotissement, les documents relatifs à l’institution de ces dispositions doivent être joints à la demande de permis de construire. Ce peut être une minoration du cos,par exemple.
Tous les documents constituant le dossier devront être fournis en quatre exemplaires. Le délai normal pour l’obtention du permis de construire est de deux mois à compter de la date d’enregistrement de la demande qui est indiquée dans l’accusé de réception. Au delà de cette limite, le permis est réputé acquis même sans réponse. Par contre, dans des cas particuliers comme la protection des monuments historiques ou d’un site naturel fragile, le DDE peut informer le demandeur de son intention de prolonger le délai normal d’instruction du permis. Dans ce cas, il faut évidemment attendre la fin du nouveau délai avant la mise en route du chantier.
Il faut dire ici qu’un projet de construction faisant appel à des matériaux ou une architecture sans rapport avec le style régional peut se voir refusé. Une maison en forme de dôme devrait donc l’être d’office mais le jugement de l’architecte conseil de la DDE ne cherche pas à imposer un style mais plutôt à conserver une cohérence globale au projet. Une maison de bois, par exemple, ne sera pas forcément recouverte de la tuile régionale car cela peut ne pas convenir à son style. Une maison de bois peinte en rouge pourra être admise, tandis qu’une maison de maçonnerie peinte en rouge ne le sera pas. Un toit très pentu sera sans doute refusé dans le Midi mais s’il couvre une maison à colombage de style visiblement nordique, l’accord sera sans doute obtenu. Tout est une question d’harmonie architecturale et la juxtaposition de styles différents est rejetée, une habitation n’étant pas un objet personnel d’expérimentation mais une partie du décor quotidien de toute la communauté.
Selon les communes, une taxe locale d’équipement est applicable ou non. Le certificat d’urbanisme, la DDE ou la mairie indiquent si cette taxe est due. Si c’est le cas, une feuille de renseignements qui permet de fixer son montant devra être jointe à la demande de permis. Attention, cette taxe peut être élevée et il vaut mieux sen inquiéter assez tôt pour la comptabiliser dans les frais annexes. Habituellement, elle doit être payée en deux ans et la première échéance tombe un an après la délivrance du permis de construire.
Lorsque le permis de construire est acquis, le maître d’ouvrage n’a que deux années pour engager la réalisation du projet et le déroulement des travaux ne peut être stoppé pendant plus d’un an. Au delà, le permis de constuire n’est plus valable mais il peut être prorogé une seule fois pour une année. Dans le cas d’une construction par tranches, le délai de permission sera plus long. Si, lors des travaux, des modifications sont apportées au projet, le maître d’ouvrage est tenu de faire une demande de modification du permis.
Dès notification de l’arrêté de délivrance du permis de construire, le demandeur est tenu d’en assurer la publicité sur le terrain par l’affichage clair d’un panneau indiquant le nom du propriétaire et le numéro du permis. Ceci permet à un tiers, dans un délai de deux mois, d’exercer un recours. Si l’affichage n’a pas été fait dans les règles, ce recours pourra s’exercer pendant trente ans. Quel genre de recours ? Faire reculer un mur et donc modifier toute la maison, par exemple, changer l’emplacement d’une voie d’accès ou la position de fenêtres...
Le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers, ce qui veut dire qu’il ne vous garantit pas du respect des obligations d’urbanisme. C’est au demandeur de s’assurer du respect des servitudes, par exemple. L’obtention du permis ne peut être un argument opposable à un voisin constatant un problème et en demandant réparation.
Les autres permis obligatoires
Le permis de démolir et celui de transformer sont basés sur les mêmes principes que le permis de construire et doivent fournir à peu près les mêmes renseignements. Le permis de démolir est impératif même s’il s’agit d’une bâtisse en ruines car il sert surtout à protéger le patrimoine ancien et les occupants. Son délai d’obtention est dc quatre mois.
Le permis de construire est exigé pour les modifications extérieures d’une construction existante, sauf dans les communes de moins de deux mille habitants et hors agglomération. Les modifications qui ne changent rien aux volumes extérieurs ne sont pas soumises au permis. Dans ces deux cas, il suffit de faire une déclaration préalable à la mairie qui fournira le dossier et affichera la déclaration pendant deux mois sur l’un de ses panneaux. Les travaux peuvent commencer dès l’avis de réception de la déclaration.