Contrats de construction
Il existe plusieurs cas de figure lorsque l’on ne désire pas s’occuper soi même de son chantier. Le choix du responsable d’une construction est une affaire très importante et, lorsque le propriétaire confie à des professionnels la réalisation de son habitation, il doit étudier soigneusement les devis et descriptifs techniques avant de signer des contrats qui le lieront jusqu’à l’achèvement des travaux.
Premier cas : le propriétaire fournit plans et terrain. Il signe alors un contrat de construction sans fourniture de plan avec une entreprise générale ou un constructeur de maisons individuelles, au moins pour la partie gros oeuvre jusqu’à la mise hors d’eau et hors d’air. Il a tout intérêt à se faire assister par un architecte ou un bureau d’études pour la signature du contrat afin d’éviter tout problème ultérieur. Dans ce domaine, les possibilités d’erreur ou de flou artistique sont trop nombreuses pour ne pas s’assurer de la régularité et de la précision des clauses du contrat. Ensuite des contrats d’entreprise seront passés lot par lot avec des entreprises spécialisées pour chacune des parties à construire. Ces contrats sont assez libres et devront donc être plus particulièrement étudiés et vérifiés.
Deuxième cas : le propriétaire n’apporte pas de plans. Il lui faut donc choisir sa future habitation sur catalogue ou bien faire réaliser des plans à son goût. Il s’adresse à un architecte, un bureau d’études, une entreprise générale du bâtiment ou bien à une société spécialisée dans la vente de maisons individuelles. TI signe alors un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan qui, lui aussi, devra être précis et attentivement épluché. Le constructeur peut effectuer les démarches et formalités pour son client. Ce contrat est le plus réglementé car il signifie une délégation complète de son rôle par le client. Lorsque l’on fait appel à un constructeur, on collabore un petit peu à la conception. quelques aménagements personnalisés sont possibles dans les limites fixées par le constructeur ou sinon des surcoûts importants sont à attendre dès que l’on cherche à sortir des modèles standardisés qui sont proposés.
Troisième cas : le futur propriétaire désire acheter une maison dans un village de promoteur, ou bien il souhaite acheter maison et terrain à une société spécialisée. Le lien juridique est alors un contrat de vente d’immeuble à construire, qui s’établit en deux temps. D’abord le contrat de réservation, puis celui de vente qui offre plusieurs options, vente en l’état futur d’achèvement ou vente à terme.
Quel que soit le cas, le contrat devra comporter au minimum les données ci après. Description exacte et détaillée de la maison par l’intermédiaire d’un document spécial, la notice descriptive, conforme au modèle agréé par arrêté ministériel, comportant plans, surfaces, nombre de pièces, dégagements, dépendances, éléments d’équipement intérieurs et extérieurs. Le cas échéant, situation du terrain, de la maison sur le terrain, situation dans le lotissement. Description des matériaux utilisés en nature et qualité. Affirmation de ce que le bâtiment sera conforme aux règles de la construction, de l’urbanisme et dc l’habitation. Date de livraison. Prix total, plans compris le cas échéant, si possible ferme et définitif, et, à défaut, les possibilités exactes de révision de ce prix, en fonction de l’indice du prix de la construction BTOI .11 est prudent de limiter la possibilité des révisions à neuf mois au maximum pour obliger le constructeur à tenir ses délais. Echelonnement des versements selon le tableau ci dessous. Clauses d’annulation du contrat et de remboursement des dépôts de garantie, normalement versés à un notaire, en particulier en cas de refus de prêt dépassant dix pour cent du financement nécessaire, en cas de refus du permis de construire, en cas de chômage ou de mutation professionnelle, en cas de travaux de terrassement ou de fondations imprévus, en cas de non respect des délais. Indemnités de retard. Garantie du constructeur, extrinsèque s’il dispose d’une garantie auprès d’un établissement financier extérieur ou intrinsèque dans le cas contraire.
Il y a certains pièges à éviter. Un devis descriptif ou un contrat de construction doit absolument tout préciser, en association avec des plans, croquis de détails, vues en coupe, etc. Plus les plans et le devis descriptif sont précis, moins il y aura de discussions ultérieures. Le plus souvent, les transactions ont lieu avec le service commercial des entreprises et il est donc difficile d’obtenir toutes les précisions souhaitées. Ne jamais se contenter de promesses verbales seul ce qui est écrit lait foi. Ce n’est que lorsque des problèmes surviennent sur un chantier que les parties se réfèrent au contrat, et non pas quand tout va bien.
Il ne faut pas accepter non plus, au sujet des matériels et matériaux, des adjectifs laissant la porte ouverte aux interprétations. La formule "ou similaire" est à bannir, tout doit être précisé. Attention à certains suppléments comme les terrassements ou l’aménagement des voies d’accès. II faut aussi savoir qui paiera l’eau et l’électricité durant le chantier.
Dans tous les cas, réciproquement à l’assurance que les professionnels prennent en ce qui concerne le financement dont l’acheteur dispose, il est tout aussi justifié de s’assurer de la santé de l’entreprise contractante et des ses références bancaires, en les lui demandant tout simplement. De plus, dans la mesure où un constructeur s’occupe à la fois de la conception et de la réalisation, il lui est facile de camoufler des erreurs. Aucun contrôle indépendant ne viendra soulever de problème. Avant designer avec un constructeur, il faut donc lui demander de visiter quelques unes de ses réalisations pour avoir une idée précise du travail thumi et pour en savoir un peu plus sur ses relations avec les clients. Bien entendu, une seule visite ne suffit pas pour conclure.
Il faut refuser tout versement anticipé car la dénonciation d’un contrat de construction donne lieu à une procédure juridique longue et complexe.
Tous les contrats de construction sont régis par des obligations législatives assez strictes vis à vis des professionnels et ce n’est pas au futur propriétaire de les assouplir.