Les servitudes
Il est très important de se renseigner sur les servitudes que l’achat d’un terrain et/ou d’une construction obligent à supporter. Certaines sont de droit public, d’autres de droit privé. Nous en donnons ici un aperçu courant, n’ayant rien d’exhaustif mais utile à la conception préalable d’une habitation. La mairie, la DDE et la conservation des hypothèques sont à consulter tous les trois pour s’assurer des servitudes existantes sur un terrain. Elles peuvent être liées au voisinage, aux voies, aux réseaux, à la proximité d’un cours d’eau ou d’un lac, etc. L’application de la Loi littoral oblige tes propriétaires à laisser l’espace d’un chemin côtier de trois mètres de large. Mais, si avant 1976, ils avaient édifié un mur de clôture jusqu’à la plage, ils ne sont pas soumis à cette servitude. Ainsi ce petit bricolage législatif a t il permis de ne rien changer à la réalité de ce chemin côtier, particulièrement sur la Côte d’Azur. De très nombreux autres cas de figure concernant les servitudes privées et publiques sont clairement spécifiés et administrés par la loi. En principe, les litiges et les créations de servitude particulières ou temporaires passent par une décision du tribunal d’instance suite à une complainte ne nécessitant normalement pas d’avocat.
Les premières sont les servitudes d’urbanisme. En fonction de l’appartenance du terrain à telle ou telle zone du PLU, elles concernent le coefficient d’occupation des sols, la largeur maximale des façades et leur alignement éventuel, la hauteur et la forme des bâtiments, et certaines dispositions techniques à respecter. Pour en connaître le détail, il faut faire la demande du certificat d’urbanisme simultanément auprès de la mairie du lieu et auprès de la DDE.
Les servitudes de voirie concernent la distance minimale par rapport aux routes existantes, trente cinq ou cinquante mètres dans certains cas, et la visibilité aux carrefours ou dans les virages qui doit être maintenue. Elles régissent également la plantation de haies et d’arbres qui devront peutêtre se voir alignés s’ils sont à moins de six mètres des voies. La SNCF impose une distance d’au moins six mètres entre une voie ferrée et un arbre, deux mètres dans le cas d’une haie. Pour les puits et les citernes, d’autres distances sont à respecter par rapport à la voirie. Au long d’un cours d’eau, un espace doit rester ménagé entre la rive et les plantations ou clôtures. Il sera agrandi en cas de chemin de halage. Il peut parfois exister de grosses canalisations, de gaz par exemple, qui passent sous un terrain donné et elles donnent lieu à des obligations. Idem avec les lignes électriques, les câbles souterrains, les réseaux d’eau ou d’assainissement. Tous ces cas ne sont que des exemples et il est nécessaire de se renseigner en mairie et à la DDE pour connaître les détails de toutes les servitudes en question.
Les servitudes de voisinage concernent essentiellement la mitoyenneté, les clôtures et plantations, les vues par les ouvertures et les droits de passage. Dans les maisons accolées, le mur est réputé mitoyen mais si lune des deux bâtisses est plus haute, la partie surélevée du mur appartient naturellement à la plus haute. Si un mur de clôtufe est couvert d’un petit toit à double pente, le mur est réputé mitoyen. Sinon, le mur est au terrain vers lequel la pente s’abaisse. D’autres cas existent bien sûr, et ils sont tous gérés par la loi. Se renseigner précisément est la meilleure façon d’éviter tout litige. On peut faire pousser des plantes contre un mur mitoyen, y sceller des poutres et y accoler une construction. Tous les autres travaux importants doivent être faits après accord entre les parties. La hauteur d’un mur de clôture entre deux terrains doit atteindre trois mètres vingt dans les villes, deux mètres soixante ailleurs. Le cas échéant, cette hauteur est comptée à partir du sol du terrain le plus haut.
Il est bon de se renseigner en mairie sur d’éventuelles dispositions prises par la commune en matière de clôtures et de plantations, ainsi qu’en obligation concernant leur entretien. Des usages régionaux donnent souvent lieu à des contraintes spécifiques. A défaut, des obligations générales incombent aux plantations d’arbres ou de haies, sauf si celles ci existent depuis plus de trente ans ou avant la division d’un terrain. Les nouvelles plantations ne devront pas être installées à moins de deux mètres de la ligne séparative entre deux propriétés, cinquante centimètres seulement si elles ne dépassent pas deux mètres de haut. Celle distance est comptée depuis le milieu de la haie ou le centre du tronc de l’arbre jusqu’à la ligne séparative. Aucune branche ne doit la dépasser. Les branches et racines qui passent chez le voisin doivent être coupées.
Les murs d’une nouvelle construction doivent se trouver soit à plus de trois mètres de la limite de propriété, soit à zéro centimètre, c’est à dire en limite séparative. C’est la marge de reculement. Quatre ou cinq mètres sont quelque fois demandés, dans certains cas de lotissement ou de décision communale. Si une voie sépare les propriétés, d’autres règles s’appliquent. Tout ceci est assez complexe et il est prudent de s’en enquérir à la DDE et à la mairie ou bien de consulter le code de l’urbanisme si un architecte ne s’est pas chargé pour vous de ces choses là.
Le percement d’ouvertures est réglementé. Dans un mur mitoyen, elles doivent faire l’objet d’un accord entre propriétaires. Dans un mur rapproché de la limite de propriété, encore aveugle, il n’est possible que de percer des jours de souffrance, à deux mètres soixante du sol minimum pour ceux d’un rez de chaussée et à un mètre quatre vingt dix pour ceux des étages. Ces jours de souffrance doivent être translucides et non transparents et dormants, c’est à dire impossibles à ouvrir. Les ouvertures dans le toit qui ne donnent vue que sur le ciel n’ont aucune distance à respecter. Les ouvertures donnant des vues droites ou obliques sur l’extérieur doivent respecter des distances minimales. Un mètre quatre vingt dix, en cas de vue droite, soixante centimètres en cas de vue oblique, c’est à dire vers le côté, mais les trois mètres sont la règle générale puisque les murs principaux d’une construction non mitoyenne sont en principe à cette distance. Si des ouvertures existent depuis plus de trente ans, elles peuvent demeurer et constituent une servitude de vue pour le voisin. En cas de façades donnant sur la voie publique, aucune distance n’est à respecter entre les ouvertures de part et d’autre du mur mitoyen. Des distances minimales avec le voisinage sont aussi imposées pour les balcons et terrasses., en principe les mêmes que pour les vues. La DDE et la documentation peut renseigner sur tous ces aspects.
Le chemin d’accès à une habitation doit respecter une largeur de quatre mètres habituellement, parfois plus, pour permettre l’accès aux camions de pompiers, par exemple. Si un terrain ne dispose pas d’accès à la voie publique ou si cet accès est trop étroit ou trop accidenté pour respecter la réglementation en vigueur, le propriétaire peut exiger un droit de passage sur la propriété voisine. Des modalités précises peuvent être spécifiées et des indemnités versées. Il est prudent d’établir un contrat devant notaire. Le passage en servitude reste la propriété du voisin.
Le certificat d’urbanisme impose parfois des servitudes anciennes comme celle d’un passage existant ou bien d’un droit de puisage d’eau. Dans certains cas particuliers, la détention d’une propriété ouvre des droits étonnants comme la possession collective d’un puits, d’un bois ou d’un terrain.
Les données techniques de raccordement aux différents réseaux VRD sont indiquées sur le certificat d’urbanisme et en particulier la distance entre le terrain et les réseaux de communication, de gaz et/ou d’électricité, et de distribution d’eau. Les frais de raccordement entre le terrain et les points d’accès à ces réseaux sont à la charge du propriétaire et peuvent s’avérer élevés si la distance est importante. Les réseaux d’assainissement, eux, font, comme nous le verrons plus loin, l’objet de diverses obligations. L’existence d’un tout à l’égout et, éventuellement, dun réseau pluvial, impose une implantation de la maison permettant l’écoulement des eaux grâce à une pente et avec la seule gravité. Ceci conditionne dès le départ l’emplacement de la maison sur le terrain et/ou la nécessité de modifier la hauteur de son assise et donc toute son architecture et ses fondations.
En l’absence de réseau d’assainissement, il est prudent de faire faire une analyse de la qualité du sol afin de savoir s’il sera possible d’installer un assainissement autonome censé diffuser les eaux épurées dans l’épaisseur de la terre.