Avant contrat et acte authentique
L’avant contrat, souvent appelé sous seing privé, ne doit pas être signé si l’on n’est pas totalement convaincu d’acheter. Il ne fait pas l’objet de grosses paperasseries administratives mais ne doit pas être traité à la légère car il peut entraîner le versement de sommes importantes et il déclenche des procédures soumises à des délais légaux. Il en existe habituellement deux formes : la promesse unilatérale de vente qui est une réservation pour un délai clairement précisé et qui donne lieu, à sa signature, à un acompte de dix pour cent négociable déposé chez un notaire ou un agent immobilier, l’indemnité d’immobilisation. L’autre forme de contrat est le compromis de vente qui comporte plus de risques puisqu’il engage vendeur et acheteur comme pour une vente ferme. Dans tous les cas, l’avant contrat devra être rédigé par un professionnel, notaire ou agent immobilier. Avant de le conclure, il est possible de modifier l’une ou l’autre clause, avec l’accord des deux parties.
Sur cet avant contrat, il est essentiel que figurent les renseignements qui suivent : état civil du vendeur et de l’acquéreur, prix exact total et taxes afférentes, modalités de paiement, description détaillée du bien et surface exacte du terrain avec la précision de savoir si ce descriptif résulte d’un bornage ou non, assurance que le bien n’est ni loué ni hypothéqué, servitudes privées et publiques, clauses restrictives éventuelles, date prévue pour la signature du contrat de vente définitif devant notaire, et enfin, montant des honoraires de la négociation dus à une agence immobilière, un notaire ou autre, et désignation de la personne à qui le paiement de ces honoraires incombe, la date et les signatures du vendeur et de l’acquéreur.
Certaines clauses suspensives sont indispensables à formuler. L’avant contrat précisera par exemple que la vente pourra être annulée en cas d’échec à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré opérationnel compatible avec la réalisation prévue, à celle d’un permis de construire, à l’obtention des prêts sollicités non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour les travaux de construction, ou bien à l’échec de la vente du précédent logement.
Dans le cas d’un avant contrat avec un lotisseur, des dispositions particulières s’appliquent. Des renseignements comme la surface constructible, le délai de livraison des équipements de voierie et réseaux divers, les vRD, la remise de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement, doivent figurer dans l’acte.
Quel que soit lavant contrat, on dispose d’un délai de rétractation de sept jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse unilatérale de vente. Cette rétractation doit être formalisée dans ces sept jours par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
Il existe aussi l’offre ou promesse unilatérale d’achat qui n’engage que l’acheteur à acquérir sans obligation pour le vendeur. Elle ne doit donner lieu à aucun versement de fonds sous peine de nullité. Cette formule n’a aucun intérêt pour l’acquéreur et sera évitée.
Dans tous les cas, il ne faut verser aucune somme au vendeur avant la signature d’un avant contrat sous seing privé. Lorsqu’une somme est versée au moment de cette signature, dix pour cent est l’usage, elle est réputée perdue en cas de désistement pour une autre raison que celles stipulées au contrat, les fameuses clauses suspensives, ou bien devant l’impossibilité d’obtenir les prêts nécessaires ou encore au cas où un lotisseur ne serait pas en mesure de tenir les engagements pris dans sa promesse unilatérale de vente. Le remboursement de la somme versée est obligatoire en cas de rétractation dans le délai légal de sept jours, et il doit avoir lieu dans les vingt et un jours après l’envoi de la lettre recommandée signifiant la rétractation.
Le contrat de vente définitif ou acte authentique est signé par le vendeur, l’acquéreur et le notaire, dès que toutes les conditions de vente sont réunies. Deux notaires peuvent être associés à la rédaction de l’acte et ils devront se répartir les honoraires dus pour ce travail entre eux. Le notaire conserve un original de l’acte, la minute, et en remet une copie valant titre de propriété. Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente définitif ne peut être signé qu’après l’achèvement des travaux d’équipement collectif, sauf si le lotisseur prouve qu’il dispose d’une garantie d’achèvement. Le solde du prix d’achat du bien et les frais notariés afférents devront être payés à la signature de l’acte authentique. Il est prudent de rendre une dernière visite sur le lieu du bien acheté,juste avant de signer l’acte authentique pour voir s’il n’y a pas eu de modifications imprévues, des dégâts météorologiques de dernière minute ou si les travaux de raccordement sont achevés ou en cours de finition.
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