Un projet de couple
Second cas, vous achetez à deux. Dans le cadre d’un mariage, c’est le contrat de mariage qui définit les liens matériels entre vous.
Dans le cas d’un PACs, pacte civil de solidarité, la législation a prévu des dispositions particulières sur la base des droits des personnes vivant en union libre. Le PACs donne toutefois droit à des abattements fiscaux en cas de transmission des biens suite à un décès. Le PACs oblige à une certaine solidarité portant sur le paiement des charges locatives et le remboursement des emprunts. Encas de décès, si un logement est acquis par l’un des deux seulement et à défaut de l’avoir désigné comme seul propriétaire dans l’acte d’acquisition, le partenaire du PACs survivant est réputé propriétaire de la moitié du bien en indivision.
Si vous vivez en union libre, n’ayant aucun lien juridique, un décès ou une mésentente provoquera de sérieuses déconvenues et vous avez tout intérêt à étudier votre situation avec un notaire afin de déterminer la meilleure façon de vous associer dans l’acquisition de votre habitation. Idem pour des personnes rACsées qui n’auraient pas prévu de contrat entre elles. A défaut de contrat légal et en cas de décès de l’un, ses biens deviennent propriété de ses héritiers et ceux ci ont un pouvoir de décision identique au vôtre, pouvant aller jusqu’à la vente. Les termes du contrat entre concubins ou PACSé5 dépendront surtout des conséquences fiscales et de la priorité entre protéger les enfants ou le partenaire dans la vie.
Trois possibilités s’offrent à vous
L’indivision fait l’objet d’un convention établie dans un acte notarié, stipulant les apports de l’un et l’autre, à parts égales ou non, ainsi que les modalité de gestion de l’indivision et la situation en cas de décès ou séparation. Cette convention court pour une durée illimitée, la solution la plus simple puisqu’elle permet un partage à tout moment, ou bien pour une durée limitée et renouvelable. Vous ne pouvez prendre des décisions concernant le logement sans l’accord de l’autre, mais la loi oblige à vendre si l’un des deux le souhaite. La convention peut prévoir, en cas de décès de l’un, la faculté de l’usufruit du logement et/ou les modalités de l’acquisition de sa quote part par l’autre. Pour aider à réussir cc transfert, pensez à une assurance vie au bénéfice du survivant. A défaut, ce sont les héritiers qui deviendront propriétaires de la part du défunt. Sauf dispositions expresses dans la convention d’indivision, l’usufruit de la quote part du défunt peut quand même être légué par testament au survivant. En cas de séparation, si les deux sont d’accord pour vendre, le prix de vente est partagé en fonction des quotes pans inscrites à la convention. L’un peut racheter sa part à l’autre, en priorité sur des tiers. L’indivision peut aussi être maintenue et le maintien de l’un des deux dans les lieux peut faire l’objet d’un indemnité financière définie ensemble.
La tontine est une convention passée lors de l’achat de la résidence et insérée dans l’acte d’acquisition qui, suite au décès de l’un des deux, rend l’autre seul propriétaire, quelle que soit sa part lors de l’achat. De leur vivant, les deux ont un droit inaltérable de jouissance des lieux. En cas de mésentente, aucun des deux ne peut forcer à la vente et demander le partage. Seul le décès peut changer le contrat. Dans ce cas, le survivant est considéré comme le seul propriétaire, et les héritiers du défunt n’ont aucun droit à l’héritage. La transmission suite au décès fera l’objet d’une imposition ou d’une taxation sur la moitié de la valeur du bien. L’intérêt de la tontine est difficile à saisir et c’est d’ailleurs une formule très peu employée. Mais on note que cette solution permet une protection en cas d’habitat collectif ou d’écovillage, puisque des héritiers ne peuvent prétendre à l’héritage et changer l’esprit particulier d’un projet d’habitation en commun.
La création d’une société civile immobilière, sci, doit être faite soigneusement et sera confiée à un homme de loi, un notaire par exemple, un travail qui n’est pas gratuit. Chacun des participants à l’opération reçoit des parts de la société qui, elle, réalise l’acquisition et la gestion de l’habitation. Chacun est, proportionnellement à ses parts, indéfiniment responsable des dettes de la sci. Les actionnaires de la société peuvent racheter leurs parts entre eux ou aux héritiers en cas de décès. C’est une solution recommandable pour bien des couples, surtout pour un bien de grande valeur, car, en cas de divorce, la vente du bien peut être évitée par la revente des parts à un autre sociétaire ou à l’actionnaire restant. La cession de parts est facile et peu taxée. Pour la transmission aux enfants, il est possible de faire une donation de parts petit à petit, ce qui évite la forte imposition sur les héritages. Les statuts de la sci comportent une quantité de clauses impossibles à résumer ici. Retenons principalement que les héritiers conservent la propriété des parts d’un défunt mais que l’autre actionnaire de la sci est protégé et ne peut être évincé du logement. Les sci n’ont pas droit aux prêts aidés, ni aux plans d’épargnelogement, ni aux réductions d’impôts pour les travaux d’amélioration de l’habitat.