Le financement de votre habitat
Généralement, l’accession à la propriété passe par le recours à des emprunts, ne serait ce que pour acheter des matériaux. Même si l’on est solvable et dispose de bonnes économies, la recherche d’un prêt est un vrai casse tête tant les organismes de crédit sont nombreux et leurs formules de financement multiples et complexes. On aura donc tout intérêt à se renseigner longuement, en premier lieu auprès de l’Association départementale pour l’information sur le logement, l’ADIL la plus proche. Pour les salariés de grandes entreprises, le service social de leur établissement peut les informer. Pour les autres, l’assistante sociale leur indiquera les possibilités d’aides, et en particulier celles de la CAF.
Il existe des banques françaises ou étrangères qui ont plus d’éthique que d’autres. Si, si... Et il serait donc sympa de négocier son prêt avec des institutions financières qui se battent vraiment pour le développement durable et le commerce équitable.
Habituellement, le financement d’une habitation fait l’objet d’un prêt principal et de prêts complémentaires. Il existe deux sortes de prêts principaux des prêts bancaires courants, c’est à dire assez chers, et de très intéressants prêts bancaires aidés par l’État à taux préférentiels qui sont délivrés par des banques ou des organismes financiers. Les uns et les autres couvrent des opérations de construction ou de rénovation, ou permettent l’achat d’une habitation existante ou clef en mains. Dans le premier cas, les sommes débloquées sont versées au fur et à mesure des travaux, dans le second cas, les paiements ont lieu en fonction des modalités prévues par le vendeur.
Le taux de ces prêts peut être modulable, constant, capé, lissé et autres effets magiques. Tout cela est bien compliqué et le mieux est de se renseigner au guichet d’au moins trois ou quatre banques différentes. Le meilleur élément de comparaison est le taux effectif global, le TEG, qui doit tenir compte des frais de dossier, de garantie et d’assurance. Bien vérifier tout cela et en particulier que l’assurance du prêt offre une garantie contre la perte d’emploi. L’offre de prêt de votre banque, avec son tableau d’amortissement mensuel, est gratuite. On dispose de dix jours au minimum pour se décider et le refus n’engage aucun frais. Ces modalités d’offre de prêt valent aussi pour une personne se portant caution. L’offre de prêt peut être annulée si l’opération visée n’a pas commencé dans les quatre mois suivant acceptation et les sommes déjà débloquées devront être remboursées.
L’acceptation d’un prêt vaut juridiquement obligation à en respecter le moindre terme, c’est à dire un remboursement rubis sur l’ongle, par prélèvement automatique et sans aucun problème d’échéance. A la moindre difficulté, le mieux est d’en informer immédiatement l’établissement prêteur. C’est sûr, plus on s’en occupe vite, moins on est soupçonné de cacher la réalité, moins les sommes en jeu sont élevées, moins de temps sera perdu pour trouver une solution. Sinon, il ne reste qu’à déposer d’urgence une déclaration auprès de la commission départementale de surendettement.
Les prêts principaux à taux préférentiels sont de deux sortes, les prêts d’accession sociale, PAS, ex PAP, et les prêts conventionnés, Pc. Le PAS est soumis à condition de ressources de la part du futur propriétaire. Il ouvre droit à des taux inférieurs à ceux d’un prêt conventionné. PAS et Pc doivent financer des résidences principales qui ne pourraient être ensuite louées que sous certaines conditions. Ils peuvent être refusés si le projet est mal dimensionné pour la famille dans le cas de l’achat d’ancien, ou à cause d’un avis défavorable par rapport au permis de construire.
Ces prêts principaux aidés peuvent maintenant couvrir chacun la totalité des travaux envisagés. Un apport personnel n’est plus obligatoire. Ils seront remboursés au choix entre cinq et trente ans au maximum. Ils autorisent les autres prêts complémentaires, probablement nécessaires.
Tous les prêts principaux sont garantis par une hypothèque sur l’habitation financée. L’établissement prêteur peut faire vendre ce bien par décision de justice si les échéances de remboursement ne sont pas honorées. L’hypothèque court jusqu’à la fin des mensualités et elle fait alors l’objet d’une mainlevée. Et, hop, la maison est enfin à soi. Par ailleurs, l’emprunteur devra souscrire une assurance invalidité/décès pour solder sa dette en cas de besoin.
De nombreuses formules de prêts complémentaires sont accessibles. A commencer par le vrz, le prêt à taux zéro pour cent, une grande nouveauté, à demander aux établissements de crédit conventionnés par l’État. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, remboursable sur une durée plus ou moins longue selon les revenus de l’emprunteur, quinze ans au maximum. Il est réservé aux primo accédants et n’est donc pas accordé à celles et ceux qui auraient déjà un autre bien foncier. Son montant est limité à vingt pour cent du coût de l’opération d’acquisition ou de construction d’une résidence principale, ou bien d’une résidence pour la retraite sous certaines réserves. Les revenus fiscaux des personnes vivant dans le logement, pris sur l’avant dernière année, ne doivent pas dépasser un certain plafond. L’établissement de crédit apprécie le montant d’apport personnel qui lui paraît souhaitable et cela peut varier. Le prêt à zéro pour cent vient en complément d’autres prêts et ne peut dépasser la moitié du montant de tous les prêts qui financent le logement. En moyenne, il s’élève à un peu moins de vingt mille euros.
Le versement par les entreprises de plus de dix salariés du un pour cent logement permet à leurs employés de solliciter un prêt à un taux intéressant de un et demi pour cent, remboursable entre deux et vingt ans, pour un montant réglementé en fonction de leurs ressources. Ce même un pour cent logement permet aux salariés de solliciter le prêt passtravaux pour des travaux de mise aux normes, d’économie d’énergie, d’amélioration de l’habitat, entretien et revêtement de surfaces, dépose de volets, etc.
Le Crédit Foncier de France accorde des prêts aux fonctionnaires sous réserve qu’une part de leur budget soit prise en charge par un prêt à taux zéro ou par une opération d’épargne. Les agriculteurs ne sont pas en reste avec leur Caisse de mutualité agricole, ni les cadres d’entreprises avec leur Caisse des cadres. Certaines caisses de retraite pourront également être sollicitées.
Quelques collectivités locales destinent des lignes budgétaires à leurs nouveaux résidents et il faut s’en informer à la mairie et aux sièges des Conseils généraux et régionaux. De la part de ces derniers, l’adoption de matériaux traditionnels ou une restauration élaborée ouvrent quelquefois droit à des subventions appréciables.
Quant à la Caisse d’allocations familiales, elle propose des prêts complémentaires aux jeunes ménages et aux personnes disposant de peu de ressources.
Le plan ou le livret d’épargne logement sont des moyens d’obtenir des prêts complémentaires. Plus de quarante pour cent des Français en possèdent un. Ils servent à constituer une épargne qui sera utilisée pour le financement de départ mais, en fonction des sommes économisées, ils peuvent autoriser un prêt complétant le prêt principal.