Suivi administratif du chantier
L’achat effectif du terrain n’est pas nécessaire pour faire une demande de permis de construire, un sous seing privé ou une promesse de vente suffisent. Il est par contre absolument nécessaire que le terrain soit bien acheté et enregistré au nom de son nouveau propriétaire avant de lancer la moindre mise en oeuvre. Nous connaissons le cas d’un ami qui a fait creuser les fouilles de fondations à une date précise parce qu’il avait un congé pour être présent sur les lieux.
Mais l’acte de vente traînant toujours chez le notaire, il s’est vu vertement tancé par l’encore propriétaire des lieux pour cette initiative prématurée. Heureusement, ils ont pu finaliser leur transaction sans encombre.
Le déroulement normal d’un chantier fait appel à plusieurs étapes de grande importance. Obligations juridiques ou précautions individuelles, les négliger peut avoir les pires conséquences. Aussi avons nous pensé utile de les rappeler ici. Ces étapes principales vont chronologiquement de la recherche d’un financement à l’archivage du dossier. Il y a l’avant, le pendant et l’après chantier.
Avant les travaux :
Financement de l’opération. Voir au début de ce chapitre.
Achat du terrain, le cas échéant. Voir Bien Acheter dans le présent chapitre.
Contrat de construction, signé et enregistré, avec des entreprises, un maître d’oeuvre ou une société de construction ou promotion. Voir Un chantier sans litige dans ce chapitre.
Avant l’ouverture du chantier, souscription impérative d’une assurance dommage ouvrage qui devra être contractée par le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre. Au cas où le maître d’oeuvre serait une entreprise générale, un promoteur, un constructeur de maisons individuelles ou un pavillonneur, le candidat à la propriété aura tout intérêt à en exiger la présentation et à en conserver une copie.
La demande de permis de construire ? Voir Un chantier sans litige dans le présent chapitre.
La déclaration d’ouverture de chantier est un formulaire joint à la réponse à votre demande de permis de construire, une fois obtenu. Elle est à adresser à la dde juste avant le démarrage réel des travaux.
Pendant les travaux :
Dès l’existence d’un chantier et, en tous cas, dès la fin des travaux de couverture, il est impératif d’être bien assuré, en particulier contre l’incendie, avec une garantie multirisques habitation. Nous venons de voir le détail des assurances à contracter, pages précédentes.
Le suivi des travaux nécessite des visites de chantier assez fréquentes qui doivent être faites par un spécialiste capable de juger de la solidité et de la conformité des réalisations. Pour éviter le risque de nombreux surcoûts et retards, il est bon de ne pas chercher à réduire les frais de surveillance des travaux par un professionnel. L’architecte est la personne la plus qualifiée pour ce travail et ses honoraires sont un investissement qui évitera certainement des frais imprévus. Il peut même donner des conseils générant de substantielles économies. La confiance est indispensable pour mener à bien une construction et l’accompagnement d’un expert du bâtiment aidera à un dialogue aisé avec les différents intervenants.
Il arrive souvent qu’une demande de modification du permis de construire soit nécessaire au cours des travaux. Le projet doit parfois être adapté par le changement du sens d’ouverture dune porte. le déplacement d’une fenêtre, l’ajout d’un auvent ou autre. Les modalités sont les mêmes que pour le permis de construire initial et la demande de modification devra être déposée auprès de la DDE et de la mairie. Sur accord verbal, le chantier pourra continuer mais la régularisation sera nécessaire pour obtenir le certificat de conformité a la fin de la construction.
La réception
La réception des travaux est une étape fondamentale qui conditionne l’application des garanties ultérieures. Elle doit être faite en présence du futur propriétaire, habituellement accompagné d’un architecte ou dun professionnel du contrôle technique qui mènera les débats. Lorsque le constructeur ou tous les entrepreneurs estiment avoir terminé leur travail, une réunion a lieu durant laquelle le futur occuprant de la maison, maître d’ouvrage, dressera un procès-verbal de réception écrit, dans lequel sont mentionnées avec précision les réservves éventuelles.
Il faut consigner par écrit la totalité des désordres constatés car, absents du procès-verbal de réception. Les détails dans lesquels l’entreprise s’engage à réparer doivent être fixés et inscrits au procès-verbal.
En effet, le futur propriétaire peut consigner le solde de ses versements tant qu’il n’a pas signé un procès verbal de réveption san réserve. Cette retenue de garantie sera déposée auprés d’un établissement financier choisi en accord apr les parties ou, à défaut, désigné par le président du Tribunal de grande instance. Le montant de la retenue de garantie est limité selon le cas. Voir tableau sur les contrats de construction dans ’un chantier san ltige’ quelques pages avant.
Une réception bien faite demande un minimum de méthode. Pour commencer, sur une liste complète des éléments inscrits aux devis descriptifs, il faut cocher ceux qui sont réalisés et ceux qui ne le sont pas. A l’extérieur comme à l’intérieur, pièce par pièce, chaque élément de la construction doit être contrôlé pour sa présence, sa solidité, son bon fonctionnement et sa finition. Les dimensions des façades, des pièces et des ouvertures seront vérifiées. Il faut tester les portes, les fenêtres et les volets, veiller à l’efficacité de leur fermeture, ainsi qu’à la facilité et au sens de leur ouverture. Essayer tous les robinets et l’arrivée correcte de l’eau chaude ainsi que la force du débit. Faire fonctionner la chasse des toilettes et constater leur bonne évacuation ainsi que celle des éviers, lavabos, douches et baignoire. Allumer le chauffage et contrôler l’efficacité des radiateurs ce qui permettra de détecter des fuites éventuelles. Vérifier la présence de courant à chaque prise ainsi que le fonctionnement effectif et silencieux des interrupteurs. S’assurer que les carrelages et les revêtements collent bien à leur support en les tapotant et, s’ils sonnent creux, demander à ce que cet important problème soit corrigé. La même chose concerne les enduits extérieurs. Il faut également tester l’évacuation correcte des eaux pluviales en déversant un gros seau d’eau au pied des descentes de gouttières et en suivant son cheminement de regard en regard.
Mais le plus délicat est de se rendre compte des défauts de construction du gros oeuvre, de l’impact réel des fréquentes petites fissurations, de la qualité des bois et de l’assemblage. d’une charpente, de l’état d’assèchement des murs, de la planéité des sols, et de bien d’autres possibilités de vice caché ou de malfaçon invisibles au néophyte. L’assistance d’un architecte ou d’un contrôleur technique du bâtiment est donc, on le voit, très difficilement contournable.
Après les traveaux :
La déclaration (le fin de travaux est un autre formulaire joint à votre permis de construire. Elle doit être adressée à la mairie, par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de trente jours après la fin du chantier de construction et en trois exemplaires.
La visite de vérification du Consuel, association des professionnels de l’électricité, n’est pas systématique, loin delà. Mais son attestation est nécessaire pour obtenir un branchement EDF définitif. Cette attestation est validée et retournée après que l’entrepreneur ou l’électricien sous traitant l’a remplie. Le paiement des frais de cette attestation et son envoi à l’association Consuel sont généralement à la charge du nouveau propriétaire.
Il en va de même en ce qui concerne le gaz puisqu’un certificat de conformité, rédigé par un sous traitant agréé GDF, doit être établi avant tout raccordement au réseau de gaz.
Les formalités de branchements aux réseaux de distribution d’électricité, de gaz, de téléphone ou d’eau se font auprès de leurs services commerciaux.
La dernière étape officielle, la seule qui officialise l’édification de la nouvelle habitation, est l’obtention du certificat de conformité de la maison au règlement de la construction, dont la demande sera faite par le bénéficiaire du permis de construire et qui sera délivré à la suite d’une visite du maire ou du commissaire de la République, dans les trois mois après l’envoi de la déclaration de fin de travaux. La conformité porte sur l’implantation exacte de la maison, son aspect extérieur, ses dimensions, sa nature, sa destination et l’aménagement des abords. En cas de non conformité, le maire ou, à défaut, le commissaire de la République avise le demandeur du certificat dans les trois mois du motif du refus et des sanctions encourues si rien n’est fait pour retrouver la conformité au projet prévu.
Le nouveau propriétaire aura grand intérêt à conserver un plan où auront été situés les principaux équipements, les alimentations et raccordements aux réseaux, le passage des gaines électriques et surtout les éléments d’équipement enterrés dans le terrain autour de la maison. Ainsi, en cas de réparation, d’ajout ou de modification, les travaux ultérieurs pourront se faire facilement et sans danger.
À la fin des travaux, on ne peut que recommander au propriétaire d’archiver les principaux documents relatifs à sa nouvelle habitation, dans un classeur bien rangé. Soit le dossier de financement, celui du permis de construire avec le permis lui même, ses modifications éventuelles, le certificat d’urbanisme, les plans généraux, le plan des structures et le descriptif de la construction, les schémas des installations d’énergie, d’eau, de chauffage, l’acte de vente du terrain et le cahier des charges en cas de lotissement, le contrat de vente de la maison elle même si ion est passé par un constructeur ou bien les devis et marchés d’entreprises qui ont été passés, avec la liste complète des intervenants professionnels et leurs coordonnées à chacun, dont celles de l’architecte ou du pavillonneur le cas échéant, la déclaration d’ouverture de chantier et celle de fin de travaux, le certificat de conformité, le procès verbal de réception, les contrats d’abonnement auprès des compagnies de distribution, les polices d’assurance habitation, les modes d’emploi des équipements comme la chaudière, le chauffe eau, etc. Une copie complète de ce classeur sera éventuellement conservée dans un autre lieu puisqu’en effet il serait très malchanceux que les deux endroits concernés, séparés et distants, brûlent le même jour.